在商业的舞台上，横琴常常给人无比想象与机遇，参与者却如履薄冰困难重重，道不尽苦水与难言。2009年12月横琴新区成立以来，横琴商业似乎一直陷进某种轮回的 “魔咒”，开业难、运营难。如今，横琴华发商都在众人质疑中闪耀面市，一亮相便成为行业焦点与横琴明星，更成为改变横琴商业地产历史进程的重要转折。

一、横琴商业爆发

2024年12月27日，横琴粤澳深度合作区（下称“合作区”）迎来了一场商业盛宴。横琴华发商都正式亮相，带着一份令人瞩目的商业成绩单：71家横琴首店、30家珠海首店、18家广东首店，8家首次进入内地的澳门本土品牌和14个全新孵化的项目独有品牌。

强大的首店阵容与新消费体验，让横琴华发商都跃升为琴澳地区理想生活场的新地标，为横琴乃至珠海开启了全新的商业篇章。

 

 

横琴华发商都现场图

二、项目背景

横琴华发商都，位于琴海东路，与横琴金融城、横琴跨境电商产业园、横琴口岸构建了集萃商业、办公、出行于一体的10分钟出行圈，地理优势明显。

项目区位图

作为华发集团在合作区的重点项目，受华发股份委托，TBC 拓朴思为横琴华发商都与横琴跨境电商产业园提供战略定位与产品规划服务，解决从市场策略、产品特色打造到商业组合与规划问题。秉持“创新为核，落地为径”的理念，TBC重塑项目动能，在深入市场调研，严谨市场印证下，携手华发为项目寻找可持续发展的道路。

项目效果图

三、横琴过往商业开发的老大难

1、人口瓶颈：客源不足的隐忧

横琴岛面积106.5平方公里，从2010年的0.69万人增长至2023年的4.6万人，片区人口导入速度慢、横琴人口密度低、消费力难以聚集，任何商业项目都不得不面临严峻的客源不足问题。

2、方向迷茫：商业定位的摇摆

横琴城市开发早期侧重政策试验与产业布局，商业项目发展多为填空式，总在“定位高端”与“消费低频”之间摇摆，大量粗放式的商业供应与需求乏力，导致许多商家发展困惑、犹豫不决。

3、供应过剩：资源错配的困境

合作区商业项目多而分散，消费力不断被分流与稀释。之前大多商业项目重规模轻需求，希望通过大体量的商业规模与业态力争珠海本地人，结果事与愿违，本地人无动于衷。找不到需求突破口，导致大多商业项目开业率低、经营困难。

四、破局之策

1、以终为始：锁定横琴发展的未来窗口期

TBC洞察三大机遇，为项目精准把握趋势，提前布局。

● 政策指引：澳门回归25周年之际，习近平主席在横琴粤澳深度合作区考察，着重强调“一定要牢记开发横琴的初心就是为了澳门经济适度多元发展。”项目紧跟时代步伐，将前瞻思考与发展初心相结合，抓住横琴作为澳门发展的重要转型平台的机遇。

● 区位优势：位于横琴金融岛滨水带，滨海北界面与澳门相望，临近横琴口岸，兼具滨水景观与便利交通，能承接澳门消费外溢，占据商业先机。

● 市场新机：澳门家庭游客增多，多元化的场景消费需求正在释放。

2、精准定位：瞄准需求本质

在众多横琴商业中，放弃走传统老路只盯有限空间的商业思维，TBC建议项目向外看，深耕细分市场，着眼琴澳一体化大趋势，一方面对接跻身全球娱乐前十的珠海长隆海洋王国的大量旅客，其2023年游客人数达1,252万人次；另一方面对接澳门外溢流量与本地旅游人群，扩大人群消费范围。项目作为横琴唯一能观澳门塔景观的商业，横琴华发商都坚定融入环湾文旅生态圈，打造琴澳新地标，实现“横琴+澳门”的扩展效应，填补跨境商业空白与澳门“错位联动”，吸引澳门跨境消费与休闲家庭客群消费。

横琴口岸通关图 图源网络

3、生态深耕：挖掘需求链条

横琴华发商都着力打造从“偶然造访”到“高频消费”的闭环场景，布局“生活提升+精神满足”双轨商业，规划“休闲环湾、海澳景汇、风味生活、体验空间”等特色场景，组合悦已消费、特色娱乐、日咖夜酒、宠物露营等多业态，塑造“琴澳理想家园生活场”。

A馆聚焦新质生活，以 “超在地化” 服务，涵盖多元美食与生活配套，满足琴澳文旅消费与区域全时段日常所需；B馆着眼跨境业务商务社交，通过商务消费实现闭环。

4、招商妙法：精选品牌拼图

● 补短板：不盲目追求品牌堆砌，依据市场调研优选业态“短板”，实现品牌结构的精细化匹配，如人宠互动空间品牌-挥爪实验室、露营生活方式体验店-飞浪等。

● 新品牌：通过澳门合作品牌、首店经济、独家资源，引爆横琴商业。通过引入澳门品牌首店，为横琴高收入阶层家庭与新中产白领提供追求特色与品质的品牌，如澳门三十多年老字号-公鸡葡国餐厅、创意韩国料理-亲谷等。

● 填空白：前置需求招商，填补横琴“轻食、西餐、酒吧”空白，为新目标人群带来新鲜体验，如悠花悠厨、BLIGH8等。

5、产商协同：共创双赢之局

结合横琴未来产业发展与品牌出海趋势，华发广场50#地块重点聚焦跨境电商企业及电商平台、跨境电商服务企业、跨境电商生态合作伙伴，通过新兴产业导入新消费人群。横琴跨境电商产业园不到半年时间就实现50#地块首发区满园招商，重点企业有SHEIN、唯品会、遥望科技、快手等。与横琴华发商都实现“工作圈”与“生活圈”的交融互补，服务新兴产业人群及其家庭，打造区域化的高品质生活体验场。

横琴粤澳深度合作区跨境电商产业园

五、完美呈现

1、空间特色 

● 公园商业：横琴华发商都打造“广场+多巴胺露台+花园”的公园商业模式，通过自然活力的草坪覆盖,错落的多巴胺层台,连续的商业界面和多彩连廊,着力打造不一样的自然与融合的商业场景。

 

 

公园商业场景

● 幻彩魔盒：以“运营前置思维”做指导，TBC与香港Lead 8设计团队精琢细节，就建筑立面、人流动线、铺位优化、立体景观、室内设计等专项探讨与深入打磨，一起创造特色空间与用户体验。A、B两馆分别以"都会魔盒"与"森系魔盒"为灵感，创造多巴胺建筑空间，在滨海环湾之门处，打造推门而入的惊喜感。

 

 

 

错落的多巴胺层台

● 滨海露台：发挥一线澳门海景优势，通过透明采光设计及场景化布局，朝向大海设置无边界露台的共享空间，实现景观与休憩商业的无界融合。

观景露台 

2、业态特色：引入创新业态，与澳门接轨，形成目标客群联动吸引力

澳门品牌重磅落子，形成珠澳之间的联动效应，如引入澳门三十多年老字号“公鸡葡国餐厅”，将葡国美味原封不动带来横琴；澳门人最爱的咖啡店“真·Whiskey·coffee”，朝有咖啡夜有酒，吸引横琴游客及本地客。

 

 

 

首店品牌强势进驻，如“中影灯塔影城”创新推出火锅厅、床厅，革新观影体验；Owange 潮玩运动馆达3000平米，涵盖30多种潮流运动，实现友好线下运动交流。

 

 

 

 

社交品牌精心规划，针对商务人士的“高效率场景”，引入全时段咖啡简餐品牌“BLIGH8”， “24/7 Fitness”全天候营业，提供专业健身服务，填补空档时段。

 

 

 

 

在地生活品牌融入居民生活日常，“鹏泰 V'TA 精品超市”供应新鲜实惠的本土好物，珠海顶流啫啫煲咬金煲仔皇带来最正宗的岭南美食，旺福咖啡作为本土主理人品牌，秉持本土情怀，牢牢黏住住宅客群。

 

 

 

 

产业品牌活力涌动，引入SHEIN、唯品会、遥望科技等一众知名跨界电商巨头，高效驱动商业与产业深度融合，为商业发展注入强劲动能。

 

 

 

 

五、总结展望

横琴华发商都的成功开业，为横琴商业多年不解之题提供突破性思路，更为未来横琴商业发展注入强劲发展的信心。TBC与华发同仁一道，从空间、业态到招商入驻的整体闭环规划，以更大视角构建横琴未来商业的新阶段。试营业以来，华发商都迅速吸引了两地消费者，并成为琴澳商业最新的代言。

展望未来，横琴华发商都不仅是横琴商业解题的一次满意答卷，也是大湾区商业细分发展的优秀作品，它标志着横琴商业进入新时代。未来，它将继续引领琴澳商业创新前行，在满足消费者多样化需求下，继续为琴澳商业名片谱写精彩的叙事。