据统计，2024年第一季度开业项目中，存量改造类占比从以往的不到15%升至20%-30%左右，其中，数量占比高达21%，体量占比约36%。这一数据表明，中国商业地产正迎来存量改造的“加速时代”。然而，如何确保改造是“重焕新生”而非“陷入老路”，成为了核心难题。TBC拓朴思依托丰富的操盘经验和沉淀的成功案例，为存量改造项目提供定制化的6大策略。

一、存量改造类型

“存量”的定义是指“某一特定的时点上，过去生产与积累起来的产品数量”，在商业地产中，我们常用其来指代“已经开发出来或投入运营的商用物业”。由于时代多元化和历史累积性，存量物业的类别也千人千面。TBC对其“改造类型”进行统计归纳，大致可以分为以下三类：

1、非改商：非商业物业改为商业

随着时代变迁，曾经熙熙攘攘的工厂、公园、菜市场等场所，因逐渐不再匹配现代化社会消费需求而失去了热闹氛围。

在城市更新的大背景下，将具备浓厚人文底蕴的非商业物业活化，是实现城市可持续发展的重要举措。上海上生新所、成都东郊记忆，以及上海EKA天物均为非商业物业保育活化的典范。

▲图源网络 成都东郊记忆

2、商改商：闲置商业盘活

商业市场变幻莫测，部分项目因缺乏市场敏锐度，渐渐失去生机，而被迫退出商业舞台。将经营不善没落或闲置状态的商业物业进行改造，使其重回赛道的项目，我们通常称其为闲置商业盘活，如北京大悦春风里和西安大悦城。

▲图源网络 北京大悦春风里

3、运营调改：增长瓶颈项目的阶段性更新

“三年一小调，五年一大调”，调改是商业永葆青春和实现持续增长的秘钥，很多在运营项目，在面临增长瓶颈时，会通过定位及规划的调改，来契合市场需求，以保持长盛不衰的竞争力，深圳侨城坊在委托TBC拓朴思团队服务时的诉求即是如此。

▲图源网络 深圳侨城坊

二、存量改造痛点及应对策略

如果说增量项目是“白纸绘画”，有无限斑斓可能；那存量项目则是“带着枷锁跳舞”，稍有不慎就会重蹈覆辙，避免陷入此种境遇的关键在于厘清存量改造的本质问题，只有找到病因方能“治标又治本”。

结合过往服务案例，并基于产品竞争力模型，我们梳理出存量改造项目的三大本质难题及应对策略，具体如下：

挑战1：从老面孔到新角色，如何突破原有刻板印象？

存量项目作为商业地产的老面孔，已经有了刻板印象，如何创造“新角色”，以“一鸣惊人”效果再出道？通过研究，我们发现了“四两拨千斤”的重塑秘诀。

1、借势原生人文， 在地力唤醒城市记忆

适用项目：具有显著历史背景和丰富人文底蕴的项目

永庆坊作为原生文化的杰出代表，通过锁定西关文化，而一跃成为广州西关文化“金字招牌”。其主要采用了以下三大策略：

● 内容—以西关文化承载老广情怀：项目依托西关人文创造了一个可以折射公共记忆的实体空间。消费者透过它，不仅可领略“老西关人”千年的记忆生活，自然地与其建立心灵链接；而且通过原生文化，也构筑了项目不可复制的标签，实现破圈辐射。

在落地层面，永庆坊一方面精选最能代表西关的文化元素布局，规划了西关风情体验区和粤剧文化体验区两大人文组团，并将粤剧艺术博物馆、广东醒狮、广彩、珐琅、牙雕、玉雕等内容分散布局在项目内，激发游客探索欲。另一方面，引入大量老字号餐饮，与消费者建立情感和味蕾链接，来沉浸式打造西关文化的体验氛围。

▲图源网络 永庆坊图

● 建筑—以文保建筑穿越时光：采取“修旧如旧”大方针，还原历史保护建筑，如李小龙祖居、八和会馆、銮舆堂等，保留西关文化精神的物理载体。同时，在空间细节上放大西关地域元素，如趟龙门、满洲窗等，通过整体打造，实现“一脚踏进老西关”的穿越效应。

▲图源网络 李小龙祖居改造前VS改造后

● 运营—以传统民俗拉近距离：围绕传统民俗活动，定期举办咏春文化节、表演艺术月、岭南奇妙游、“扒龙舟”等活动。通过这些活动，展现西关的深厚文化底蕴，同时也以不同多元的活动激发项目活力。

▲图源网络 岭南奇妙游

2、告别前尘，新标签塑造新灵魂

适用项目：缺乏文化基因、旧标签难以赋能商业的项目

北京首钢园通过这一策略华丽转身，从废旧的工业遗址转变为备受瞩目的城市新地标。具体做法如下：

● 内容—由产至商，全面向“新”：项目舍弃了原有的钢铁厂基因，在产业和商业层面均全力强化新标签，以崭新面貌实现蝶变。在产业层面，顺应城市宏观市场机会，结合本体条件，重点培育“科技+体育”产业，引进约300余家企业，其中科技类占比约70%，使首钢园成为了北京国际科技创新中心的重要组成部分。而在商业层面，项目布局香格里拉酒店、羽毛球馆、冰球馆、元宇宙乐园等功能，突出运动体验的元素。

▲图源网络 首钢元宇宙乐园图

● 运营—紧扣新主题，释放新势能：围绕“科技体育”主题进行运营活动的铺排，进一步夯实项目定位，如全国科普日活动，将模拟驾驶、虚拟现实设备、智能交互演示等一系列可视、可触、可感的设备通过“科普+体验”方式，拉近与观众的距离。同时也定期举办科技大会、时装周等活动，进一步释放项目角色。

▲图源网络 北京首刚科幻大会

挑战2：低效业态组合， 如何实现高效蝶变？

过往业态品牌组合在经营效益和增长方面表现欠佳，而选择汰换迭代实现“叫好又叫座”。我们在服务北京龙德广场和深圳南山侨城坊项目中，成功运用了两大核心策略来实现这一目标。

1、拔高频次，提升转化

适用项目：大体量需要突破运营瓶颈项目

以北京龙德广场为例，该项目总面积约24万平方米，已经经营十多年，由于增长缓慢而提出整体改造诉求。经过深入分析，我们发现项目的核心问题在于业态组合效率低，而导致整体经营额不及预期。在服务过程中，着重采用了2个策略：

● 极致细分，以餐饮体验化拔高消费频次：通过大数据分析，结合消费者需求和市场机会，我们在项目四楼规划了“辣街”主题餐饮区，其具有以下三方面效用：其一，以极致细分的餐饮集聚形成城市消费目的地，扩宽辐射边界；其二，通过一日三餐的高频消费内容拉高项目整体收入；其三，采用沉浸式场景包装，并结合场景娱乐化方式，打造五感体验俱佳的辣味美食游乐园。

▲图源网络 龙德广场辣街

● 去主力店，以次主力店组合提升转化：在接受委托之时，龙德广场主力店面积占比达50%左右，而销售坪效却不及项目整体坪效的平均水平。因此，在调整改造过程中，我们放弃了传统的主力店模式，而是通过引入多个次级主力店方式来提升项目品牌丰富度和游逛性，从而强化客群在各个品牌之间的流转速度，增强整体营收。

2、去繁从简，饱和攻击

适用项目：小体量商业项目，寻求坪效突破

深圳南山侨城坊是小体量项目存量改造成功标杆，总体量为2万平方米。在接受委托之初，项目内包含了儿童培训、餐饮、零售等众多功能。我们建议其做减法，打造“工作日谈商务、休息日见朋友”消费目的地 。一方面，项目体量空间有限，聚焦社交标签，以“人的社交行为”为触角，可突破物理体量与空间的枷锁，打造空间、功能、运营三位一体的都市交往中心。

▲图源网络 侨城坊wagas

挑战3：空间并非量体裁衣，新酒如何入老瓶？

空间和内容是商业的核心组成要素，只有相互协调，方可打造一个体验感佳的消费场所。然而，存量意味着原有建筑本体已客观存在，新内容如何与旧物业进行匹配，可借鉴以下两大策略塑造产品力：

1、因地制宜，化难点为特点

适用项目：本体有突出特点及资源的项目

南京汤山矿坑项目曾经是龙泉采石场，通过精心打磨，成为南京的 “网红打卡地”，其在空间改造上有两大亮点可借鉴 ：

● 放大本体特色：采石场的历史因素，使地块存在多个采石坑，彼此割裂，使得项目本身的连通性较差。操盘过程中，项目顺势而为，在各个采石坑布局不同功能，以组团方式实现景点故事线的串联。并借势山体规划天空走廊和山体投影，以本体天坑和山体的稀缺性，塑造项目独有体验。

▲图源网络 南京汤山矿坑山体投影图

● 转换思路，化废为宝：先锋书店所在地，原是废弃多年的高约20米的双筒砖窑。在书店空间改造时，将原本的竖向窑体放平，转化为横向，既提升了原有空间价值，也彰显了先锋书店的形象气质。

▲图源网络 先锋书店改造前VS改造后

2、改头换面，场所再造

适用项目：空间传统陈旧的商业项目

商业要敢于浪费空间，以体验空间换消费时间。传统老旧物业，为追求自身回报，整体倾向规划更多的铺位，而随着市场发展，商业逐渐意识到“先造场，再聚人”的重要性。

相比传统封闭的空间格局，开放舒适的商业场所，不仅能滋养消费者心灵，也为复购埋下了种子。新加坡Funan Mall项目总体量约3万㎡，通过组合拳的方式实现了立体商业空间的全面贯通。首先在中庭规划“生命之树”形成客流聚焦点，同时规划室内自行车跑道和绿色阶梯，实现室内室外空间一体化；并在屋顶天台布局城市农场实现客流的纵向延伸，整体以改头换面的策略实现了场所再造。

▲图源网络 Funan Mall项目改造前VS改造后

▲图源网络 Funan Mall项目室内改造前VS改造后

结语

存量改造成为了一个日趋迫切的议题，其改造秘诀在于“重构链接”。通过在地的人文基因、内容的解构重组，空间的破局调整，以组合拳的方式，使项目与消费者重新建立深入链接，重回市场焦点。