城市更新的浪潮之下，厂房改造正在成为商业热点，但囿于厂房区位条件不好、物业条件欠佳等先天因素，导致改造落地举步维艰。那么天生缺乏优质基因的旧厂房，该如何实现改造出圈呢？

一、四大痛点，抱团出现 

厂房改造项目是指过去在城市中承担工业生产职能的失效老物业，通过注入商业功能而重返牌桌。这类项目往往自带浓厚历史人文基因，但也存在众多难点，而其中最影响项目改造成败的挑战，主要有四个，分别为：

1.基因取舍：旧基因历史遥远，如何利用它吸引新人群？

历史沉淀是厂房项目与生俱来的基因，但如何萃取，把历史书翻译成畅销书是核心难题。

2.内容构建：厂房远离商业核心区，内容如何组合以脱颖而出？

厂房多处于非商业核心区，无成熟商圈资源可借势，该筛选哪类功能内容以实现项目的脱颖而出？

3.动线连接：分散的高楼层单体如何构造连续的游逛动线？

多数厂房呈现分散格局，部分还存在宿舍楼、综合楼等高楼层物业，该如何化零为整，实现商业氛围的连续性和游逛感。

4.空间利用：大进深、弱展示的单体厂房如何匹配商户物业需求？

过去职能属性，生产性用房多以大进深、高挑空的物业形态存在，与现在商业品牌所需工程物业条件相悖，这其中该如何相互匹配。

以上痛难点，在实操层面又往往以组合方式出现，进一步增加了问题解决的复杂性。因此在综合考虑了市场影响力、产品创新度、解决方案普适性等因素后，我们筛选了两个案例作为研究对象，分别为上海Gate M西岸梦中心和北京郎园Station，看看他们是如何解决的。

 

二、它山之石，可以攻玉

Case1：上海Gate M西岸梦中心

上海Gate M西岸梦中心，位于上海徐汇滨江商圈，并不是处于上海最核心的高能级商圈，由一座百年水泥厂改建而成，于2024年8月正式开业，总建筑面积约16.2万㎡，其中商业面积达10万㎡。

 

项目在入市后，热度居高不下，小红书浏览量近1900万次。那么作为过去的工业旧址，如何实现全方位焕新，且被市场验证买单收下的呢？

● 讲述值得讲的故事：粗粝厂房，却完成了一场精致叙事

文化力就是生命力，文化因其与生俱来的强大情感共鸣，常常被作为商业的核心抓手。

对于多数厂房来说，天生具有两大文化基因，一是令人畅想自豪的历史荣光；二是承载故事的空间载体，那究竟如何选择？ 

城市更新初期普遍采用“延续老故事，修复旧面孔”策略，但当旧厂房数量增多，单一的做法已然产生审美疲劳，且有些工厂旧元素也离新世代相去甚远。因此上海Gate M西岸梦中心另辟蹊径，大胆舍弃水泥厂老故事的内容挖掘，转而用更有传播力的建筑ICON打造来体现历史基因。

项目筛选了原物业中最高、最大、最有标志的四类符号建筑，包括船坞、筒仓、穹顶艺术中心等，针对性采用“修旧如旧”的方式打造项目新ICON。

 

 

上海Gate M西岸梦中心 图源网络

● 顺势而为造特色：借助片区运动艺术标签树立差异化

与其造势，不如借势。西岸梦中心锚定艺术和运动两大原动力，顺势而为，成功实现客流承接。

项目所在的西岸片区是“亚洲最大规模的艺术群落”，汇聚了龙美术馆、西岸美术馆、油罐艺术公园等20多个文化艺术空间，成为上海乃至亚洲的重要艺术消费目的地。西岸梦中心顺势锁定“艺术”方向，布局如《梦的放大器》《时光回廊》、爱马仕《骑境谜踪》沉浸式互动体验展等策展演绎活动，以承接艺术的消费客群。

 梦船坞水岸光影秀  图源网络

 穹顶艺术中心策展活动  图源网络

与此同时，西岸区域还具有浓厚运动基因，8公里的跑步道、漫步道和骑行道，琳琅满目的滑板公园、篮球场等设施，使得西岸成为城市运动目的地。项目以此为切入点，将运动元素融入项目，布局岩石攀岩、以骑行为主的闪电旗舰店、瑜伽运动引领者Lululemon、全国首家跑者基地昂跑等运动零售门店，形成运动消费闭环。

 运动旗舰门店集群  图源网络

总而言之，通过顺势而为，Gate M西岸梦中心形成以滨水、艺术、运动为特色的消费体验场，实现脱颖而出。

● 动线织补缝合场地：以“便捷性、游逛感、高效率”为原则梳理空间

改造前以生产功能为导向，动线围绕着码头、船坞、厂房等布局，在空间格局上以体块式组团分布，并未形成清晰的动线，且存在多个大大小小的“院落”，整体空间节奏感不强。

 改造前物业空间布局  图源网络

在改造过程中，整体对动线做了更为流畅的规整，以中轴线梦中心大道作为主动线，两侧主要布局零售品牌，不仅满足零售品牌集聚性和展示性需求，同时提升项目游逛感；在滨水区域规划次动线，结合餐饮休闲业态，为客群创造极致的滨江松弛感美食地。

同时项目沿着滨水广场打造多个景观节点，包括剧院广场、梦船坞、市集广场、小仓广场等，以景观带串联整个项目，同时植入立体步道系统，通过人行道、坡道、台阶和桥梁等方式，激活屋顶及连接江岸的一系列露台空间，让客群渗透每个区域。

 改造后清晰的空间布局结构  图源网络

Case2：北京郎园Station

北京郎园Station，位于北京朝阳区第四使馆商圈，占地面积约13万㎡，总建筑面积11万㎡，由30座建于60年代的纺织原材料仓库组成。

项目存在诸多挑战，没有公共交通，没有人流量，缺乏商业氛围，且仓库厂房大进深，面对这些问题，项目通过一系列精准策略，实现从工业遗址到“滨水生态型文化消费小镇”的跃迁。

郎园Station项目格局  图源网络

● 产商垂直一体化：依托自身优势，打造BC端联动的文化全产业链

首创郎园，隶属首创集团，是其主打文化创意产业的重要品牌线。项目在内容选择上，充分发挥自我优势，采用文化驱动方式，打造融合产业、孵化、体验的文化生态链。

通过塑造一站式文化平台，从前端的影视IP拓展、策划开发，到项目投资，拍摄制作，营销推广，打通影视综全产业链条，使项目成为文化产业的首选目的地。

 项目入驻企业淘梦影业  图源网络

另一方面，选择与项目气质同频共振的主理人零售、书店、文化娱乐等内容，实现商业与产业的有机互动，互相赋能。整体影视文化类产业占比50%，文化体验消费占比30%，公共文化占比20%方式打造文化体验目的地。

 

 

北京国际电影艺术节举办现场  图源网络

单向空间书店及线下社群活动 图源网络

● 善用节点作为中转站：以火车站为中央聚合点，实现多向客群分发

项目本体是一个较为方正的长方形结构，基于本体肌理，自然形成两横两纵格局。“两横”是位于北侧的滨河餐饮区，通过滨水资源打造餐饮休闲目的地；入口处规划创意零售区，借助展示面及客流量，满足零售业态物业需求；“两纵”分别为休闲步行街，其依托将府公园生态资源布局休闲业态打造漫步体验，另一个则是正对主入口处于中轴线以特色零售及餐饮的文化商业街。此布局模式，使得片区的资源价值最大化，但因动线过长，功能分散，导致客群转化效率仍存在障碍。

通过在园区中央位置打造一个8,000㎡的车站文化广场的方式，有效实现片区的全面联动。一方面，中央广场缩短了组团功能的动线距离，另一方面空间作为演出、走秀等文化活动的举办场所，实现了客群的最大汇聚与再分发。

● 构建自循环生态系统：以前店后坊，消化大空间

在项目的中轴区域，库房面积普遍较大，平均在2,000㎡左右，此部分采用前店后坊方式，将仓库进行分割，沿主轴侧布局商业，背侧布局办公方式，实现物业平面的有效利用。

在纵向，则通过“下店上厂”的方式落地。在招商过程中，项目与品牌方达成约定，首层用于展示和商业运营，以确保商业氛围的公共性，二层可采用办公或商业方式，以提高利用率。

百年糕点品牌老鼎丰便采用这一方式落地，打造了富有特色的空间。一层设有概念旗舰店、展陈空间、室外庭院和咖啡厅，二楼则作为总部办公室，既有效利用了二层空间，又提升了商业空间整体价值。

 

老鼎丰  图源网络

 

三、结语

天生缺乏优质基因的旧工厂，除了区位偏远、空间杂乱、物业受限等限制，还面临消费者固有标签难扭转、市场资源难落地等挑战，戴着枷锁如何舞得好看，关键在于“取和舍”：

1、长期和短期：秉持长期主义视角去打磨产品，潜心搭建好竞争力，而非追求一时的运营活动实现爆火出圈，否则风口过后，人群散去，什么都没留下；

2、投入和产出：早期培育阶段需做好投入的心理准备，改造类成本并不低于新建产品，回报率前期不好看，但潜心经营会带来持续增长；

3、动态和持续：经营性资产重点在于“经营”二字，是一个需要不断调整策略、招商调改、持续导入的过程，没有新的生命力注入，旧改项目也很快变成另一种“旧”产品。