近几年，非标项目以新内容、新空间、新组合不断打破传统商业框架。这不仅是商业模式的变革，更是对商管团队传统能力模型的挑战。那么，面临新玩法和新规则，商管团队如何转变思维，玩转这场非标革命？要想知道怎么玩，先搞明白什么是非标商业。

一、标准与非标，从流水线到手工坊 

知其源，方可理其流，搞清楚原因，我们才能看明白表象。那非标商业与标准商业的区别到底是什么？本质在于生产模式的不同。

标准商业像流水线工厂，以生产率制胜。用验证过的SOP，凭借可复制的连锁品牌和空间设计保障产品的批量生产，如万达、吾悦等。

非标商业则是手工坊，依靠独特性突围。通过融入更多个性化特质，精准聚焦某类客群，从需求出发打造产品的稀缺性和独特性。

俗话说，生存模式决定行为模式。那么，在非标时代下，商管团队要如何调整操盘思路？我们梳理了与项目成败息息相关的五大维度，分别为：角色定位、选品逻辑、场域营造、招商落地、运营理念。

二、商管团队亟需转变的五大思维

1、角色定位：从甲方执行人到乙方经纪人  

标准商业时代，商管团队扮演的是甲方雇主角色，以房东思维进行招商和收租，实现项目的最大化收益，考验的是项目落地的执行能力。 

但在非标项目中，商管则需切换为乙方经纪人角色，挖掘有成名潜力的主理人品牌，组成“明星天团”，实现破圈出道，考验的是市场敏锐度、品牌挖掘和创新运营能力。

成都东郊记忆提供了很好的示范。商管团队通过角色转变，不仅实现项目的“再翻红”，并且创造了年客流量1,600 万人次的历史新高。那它是如何操作的呢？

首先，借助名人搭台，吸引“大牌演员”

“经纪人”的工作重点在于找到潜力股，而与其大海捞针，不如策动城市事件，让意向者主动投怀送抱。成都东郊记忆通过名人站台，实现了主理人品牌的集聚。如与契合项目潮流气质的说唱歌手谢帝合作，推出说唱单曲《龍頭》；并联合《这！就是街舞》的青年舞者马晓龙、黄潇等人，共同举办《就拾叁》13周年公演活动，此种方式，吸引了大量品牌慕名而来。

成都东郊记忆联合马晓龙等知名舞者举办《就拾叁》公演  图源网络

其次，以“名人搭配新人”，实现破圈

在组合上，成都东郊记忆通过“以大带小”方式，创造话题性，来保障项目的出道成功率。

一方面，用知名品牌首店塑造项目影响力。成都东郊记忆的300家商铺中，首店品牌占比约26%，其中全国首店13家，西南首店15家，成都首店50家。如主打辣妹装的ARISEISM全国首店、Gemini Boutique首家线下实体店、数字艺术美术馆ARTE MUSEUM中国内地首馆等。

另一方面，通过特色主理人营造新鲜感，如引入成都名气街头潮牌1807CORP、成都本土网红茶饮李山山茶事等。通过名人与新人的结合，既提升了项目的影响力，又注入了新鲜活力，共同构筑强有力的竞争壁垒。

左图：成都特色主理新人OLD SPEAK FACTORY      右图：项目引入“名人”ARISEISM品牌   图源网络

2、选品逻辑：从卖货到卖故事                

传统商业主要是为货品提供展示平台，通过搭建“高租金、大流量、名品牌”的货品矩阵来吸引顾客；而非标商业则更注重与消费者的情感连接，旨在利用“有态度、有情节、有共鸣”的故事感打动人心，激发共鸣。

香港南丰纱厂就讲述了一个“有迹可循，永不落幕的纺织故事”。

其一，依托在地基因，抢占消费者心智。

南丰纱厂的前身是香港纺织场，它曾是香港的传奇之一，高峰时期年产面纱量达3000万磅，占香港纺织业的三成，是香港工业繁荣的见证人。项目以广为人知的“纺织传奇”为起点，构建故事骨架，唤醒公共记忆。

香港南丰纱厂新旧面貌对比  图源网络

其二，展产商融合，搭建永不落幕的纺织传奇。

首先，以‘展’绘过去。项目内常年设置四个固定展览，用历史照片与棉纺旧物、文献和藏品，为消费者创造了一个可以倾听了解纱厂历史的时光长廊。

六厂纺织文化艺术馆以历史旧物呈现过去荣光  图源网络

其次，以‘商’述现在。项目围绕 “纺织、手工、可持续”主题，汇聚了大量香港创意服装和手工零售店。如主打可持续生活方式的零售体验店Fabrica X；销售香港工艺产品的CHAT Shop；以及主打国际文化杂货零售品牌BUNKAYA x OYTY等。

这些品牌通过创意和可持续理念的融合，赢得了新一代消费者的青睐，通过创意及品质好物，构建了一套‘可持续可盈利’的零售矩阵。

 Fabrica X：主打可持续生活方式的零售体验店 图源网络

CHAT SHOP：香港工艺产品集合店  图源网络

最后，以‘产’创未来。凭借自身的产业优势，为创业品牌提供培育、投资、资源、上下游等多维支持，帮助品牌快速孵化，为项目输送源源不断的优秀新人演员，为项目可持续汰换创造生命力。

南丰作坊的品牌交流现场 图源网络

3、场域营造：从填满缝隙到大胆留白       

在标准商业时代，空间主要为货品服务，因此商场的公共空间常被用来规划多经和中岛点位，以提升收益。然而，在非标时代，空间需要更关注人文关怀，需要大胆留白，为消费者创造一个可呼吸的悠闲场所。

成都COSMO选择了一支原本做电影院设计的团队来打造内部空间。其理念便是‘去主题化’，因为电影院的设计不需要过于强烈的主题表达，反而将场域的体验感留给影片与观众的互动。因此带着这个理念，设计团队在COSMO的室内设计中，规划了这个INNERCO挑空空间。

布局在项目L2至L3层，跨层的大尺度挑高、宽敞的台阶和常换常新的艺术装置，让这个空间具备丰富的变化感和可能性，不做过多的设计干预，反而大胆留白，做好‘影院’本分，既提供场域，但又不抢主角风头，将演绎空间留给运营方、品牌商和消费者。这种理念恰恰是成就场域松弛感和趣味性的关键。

INNERCO留白空间的无限精彩  图源网络

4、招商落地：从博弈专家到买手专家       

标准商业时代，商管招商的核心任务是与连锁品牌博弈，争取最佳的合作条款；而非标时代下，招商扮演的是“星探”，从众多质量参差不齐的品牌中挑选出值得培养的主理人新秀。那么，构建精准的选品模型便尤为重要。具体该如何挑选？主要有三个关键。

首先，注重属地品牌。主理人本质上是一种圈层经济，而本地主理人由于与属地客群之间更紧密的情感联系，具有更强的影响力。麓湖CPI岛项目中，本地品牌的占比超过50%，成都CYpark同样如此，本地主理人品牌占到四成左右，通过在地力释放影响力。

 左图：麓湖jajainthemoment门店 右图：CYpark的EGGSINN门店 图源网络

其次，优选强更新品牌。产品力就是生命力，主理人品牌吸引消费者的关键在于独特性，而独特性需要持续的创造力来维持。如果品牌的更新频率低，喜新厌旧的消费者很容易流失。止痒商店便是凭借快速的更新力和“一店一策”的创新性，从众多同类品牌中脱颖而出。

止痒商店部分门店图 图源网络

最后，志同道合的品牌。非标商业与其说是招商，不如说是寻找志同道合的创业伙伴，其中“志同”是关键，它决定了双方合作的深度与广度。而主理人强老板基因的特质，也注定创业者的认知会影响品牌的生命长度，因此在非标招商中“嗅气味”至关重要。

5、运营理念：从各自独立到双向共创      

标准商业，运营方和品牌方各自拥有成熟的运营机制，彼此配合但互不干涉。而非标商业，运营方和品牌更像是福祸相依的创业搭档，彼此依赖，需要双向共创，深度合作。那具体如何操作？我们来看两个知名案例。

陶溪川：整合资源，共造IP。项目与品牌方合作，共同打造创意市集IP，为品牌提供曝光机会，也为项目创造话题度。另一方面，与抖音、快手、淘宝、京东等平台合作，为主理人品牌搭建直播基地，赋能品牌销售。

陶溪川品牌直播现场 图源网络

陶溪川创意市集IP  图源网络

成都东郊记忆：联合营销，共创新型推广。项目通过与主理人品牌合作，打造了一个名为“青年「火」伴”的栏目。一方面为主理人品牌创造一个“show time”平台，帮助品牌传达创业故事、品牌理念、价值主张，让更多消费者了解他们，喜欢他们，追逐他们。另一方面，以访谈形式结合小红书平台的新型宣传方式，扩大了受众群体。

 成都东郊记忆以访谈形式助力印象富士主理人品牌营销 图源网络

总体来看，非标时代的运营方式没有章法可循，因为每个项目的DNA、使命愿景都不尽相同。但核心始终需围绕‘利他思维’，通过共创与合作，商管团队构建一个‘一起玩’的平台，以专业的组织统筹力、真诚的利他心来激发品牌优势，最终实现共赢。

三、结语

这个世界唯一不变的就是变化，非标既是对旧有商业模式的颠覆，也是商业地产从同质迈向创新的必经之路。去模板化、关注本体基因、融入操盘手理念，也许真正有灵魂的商业，原本就应该是非标准化的。